L'impôt sur la fortune immobilière ("IFI") : principaux changements.

Rédigé par Marc - - 7 commentaires

L'article 31 de la loi abroge l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et lui substitue un nouvel impôt, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui cible le seul patrimoine immobilier.

Ce nouvel impôt, qui est codifié sous les articles 964 à 983 du CGI, entre en vigueur le 1er janvier 2018, date à laquelle l'ISF est supprimé.


La définition des redevables, le fait générateur (1er janvier de l'année d'imposition), le seuil d'imposition (1 300 000 €) et le barème restent inchangés par rapport aux règles applicables en matière d'ISF.

Reprenant les règles applicables en matière d'ISF, les articles 964 et 965 du CGI prévoient que l'IFI est dû par les personnes physiques qui possèdent au 1er janvier, seules ou avec leur conjoint (époux, partenaire de Pacs ou concubin notoire) et leurs enfants mineurs, un patrimoine immobilier d'une valeur d'au moins 1 300 000 €.

Le nouvel article 965 du CGI est le pivot du nouvel impôt. L'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable entrent, en principe, dans le champ d'application de l'IFI.


Sont également assujettis à l'IFI les titres de sociétés ou d'organismes possédés par le redevable à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement - quel que soit le nombre de niveaux d'interposition - par la société ou l'organisme.

Toutefois, afin de ne pas imposer des contraintes trop lourdes aux petits actionnaires et de ne pas porter atteinte à l'immobilier utilisé dans le cadre d'une activité opérationnelle, certains actifs sont placés hors du champ de l'impôt.

Les exonérations jusqu'à présent applicables en matière d'ISF en faveur des biens professionnels, des bois et forêts, des parts de groupements forestiers ou fonciers sont, par ailleurs, transposées dans le cadre de l'IFI.

Aux termes de l'article 965, 1° du CGI, l'IFI est exigible sur l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant, au 1er janvier de l'année d'imposition, au redevable et aux membres de son foyer fiscal.
Est ici visé l'immobilier détenu directement par le redevable (ou les membres de son foyer).


Par ailleurs, en l'absence de définition donnée par le texte des biens et droits immobiliers, il convient de se reporter aux qualifications retenues par le Code civil. Sont ainsi visés les immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts, landes, pâtures, etc.), les immeubles bâtis quelle qu'en soit l'affectation (habitation ou professionnel), les immeubles en cours de construction et les droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage, droit du preneur d'un bail à construction, etc.).

 

Biens démembrés

Le principe, prévu à l'article 968 du CGI, reste le même que celui applicable dans le cadre de l'ISF : les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ; corrélativement, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI.



Titres de sociétés 

Aux termes de l'article 965, 2° du CGI, les parts ou actions des sociétés et organismes sont imposés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.
Plusieurs mesures viennent toutefois atténuer la rigueur de ce principe : elles visent à exclure de la fraction imposable, d'une part, l'immobilier professionnel des sociétés et, d'autre part, l'immobilier inclus dans les participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles

 

Contrats d'assurance-vie et de capitalisation 

Pendant la phase d'épargne, les contrats d'assurance rachetables exprimés en unités de compte restent pour partie imposables dans le patrimoine du souscripteur. L'article 972 du CGI prévoit, en effet, que doit être déclarée dans le patrimoine du souscripteur la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte. Les souscripteurs de contrats de capitalisation sont soumis à la même règle.
Pour l'appréciation de la composante immobilière imposable, l'article 972 du CGI renvoie aux articles 965 et 972 bis du CGI.

 

Des exonérations conservées mais d’autres supprimées

Les biens affectés à l'activité professionnelle du redevable continuent d'être exonérés, sous des conditions similaires à celles qui étaient jusqu'à présent applicables au titre de l'exonération des biens professionnels.

Sont, en revanche, supprimées les exonérations partielles des titres faisant l'objet d'un pacte Dutreil et des titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux

Par ailleurs, les régimes d'exonération applicables dans le cadre de l'ISF aux bois et forêts et parts de groupements forestiers ainsi qu'aux biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et parts de GFA sont maintenus sous les mêmes conditions.

 

Actifs immobiliers affectés à l'activité professionnelle du redevable 

Les actifs immobiliers affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal sont exonérés d'IFI. Le nouvel article 975 du CGI donne une définition précise de ces actifs, reprenant très largement les règles actuellement applicables en matière de biens professionnels exonérés d'ISF.

 

Evaluation des immeubles 

Comme c'était le cas en matière d'ISF, le principe reste celui de la taxation sur la valeur vénale réelle des biens réputée égale à leur valeur libre de toute occupation. Par dérogation, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale de l'immeuble occupé à titre de résidence principale.

 

Moins de dettes déductibles

Le principe de taxation sur une base nette de dettes est conservé, mais la définition des dettes déductibles est aménagée afin de l'adapter au champ d'application plus restreint de l'IFI. Certaines restrictions à la déduction des dettes sont par ailleurs introduites, limitant les possibilités de déduction.

A noter Les dettes dont il est ici question sont celles contractées par le redevable (ou les membres de son foyer fiscal). On rappelle que celles qui sont contractées par la société dans laquelle il détient des titres sont éventuellement prises en compte pour la détermination de la valeur imposable des titres en question.

 

Modalités déclaratives

Les modalités de déclarations sont désormais les mêmes pour tous les redevables. Plus aucune distinction n'est faite selon le montant du patrimoine taxable.
L'article 982, I du CGI précise que les redevables doivent mentionner le montant de la valeur brute et de la valeur nette taxable de leur patrimoine sur leur déclaration de revenus n° 2042 et détailler la composition et la valorisation des biens taxables sur des annexes à joindre à cette déclaration.

Classé dans : IFI - Mots clés : aucun

7 commentaires

#1  - TR a dit :

Enfin une bonne réforme, c'est si rare qu'il fallait le souligner...

#2  - John a dit :

I need to contact you. I have some clients that would need your services.

#3  - Notax a dit :

Merci pour cet article clair!

#4  - Polo a dit :

Intéressant.

#5  - jhvhv a dit :

Je trouve assez scandaleux que la réduction d'impôts pour investissement dans les PME soit supprimée c'est anti économique!

#6  - groupe hotellier a dit :

Cher Maître, les SPICCAV sont elles concernées?

#7  - Marc a dit :

Bonjour, les SPICCAV sont bien concernées par l'IFI, comme elles l'étaient avec l'ISF. Cependant, si votre activité est hôtelière, il est peut-être possible de les faire sortir du champ de l'IFI en tant qu'accessoires de biens professionnels.

Fil RSS des commentaires de cet article

Écrire un commentaire

Quelle est la quatrième lettre du mot puyma ? :